Komparativní analýza mezinárodních postupů ocenění nemovitostí pro účely hypotečního úvěru: Studie vybraných zemí

Abstract

This thesis focuses on a comparison of two key methods for valuing residential real estate for mortgage purposes: the comparative approach used in the Czech Republic and the income approach commonly applied in the United States. The research is based on the analysis of data from internal appraisals by UniCredit Bank CZ/SK from 2022-2024, including both comparative and income-based estimates, as well as actual transaction prices and detailed technical and locational characteristics of the residential units. The theoretical part describes the legal and institutional framework for property valuation in both countries and analyzes the principles of each method. The practical part employs statistical analysis to assess the accuracy of both approaches and uses multivariate regression models to identify the main factors influencing both the appraised and actual prices of apartments. The results show that both methods generally produce small deviations from actual transaction prices and that the most significant value drivers are property size, location, age, and technical condition. The identified differences between the two approaches are mainly related to the specifics of particular market segments and the availability of relevant data. The thesis provides new insights into real estate valuation and can...

Tato diplomová práce se zabývá srovnáním dvou klíčových metod oceňování rezidenčních nemovitostí pro hypoteční účely - srovnávací metody používané v České republice a výnosové metody běžné zejména v USA. Práce je založena na analýze dat z interních odhadů UniCredit Bank CZ/SK z let 2022-2024, které zahrnují nejen srovnávací a výnosové odhady, ale také skutečně realizované kupní ceny a podrobné technické i lokalitní charakteristiky bytových jednotek. V teoretické části je popsán právní a institucionální rámec oceňování v obou zemích a rozebrány principy jednotlivých metod. Praktická část využívá statistickou analýzu přesnosti obou přístupů a vícerozměrné regresní modely pro identifikaci hlavních faktorů, které ovlivňují výši odhadu i skutečnou cenu bytu. Výsledky ukazují, že obě metody vykazují obecně malou odchylku od transakčních cen a že mezi nejvýznamnější faktory ovlivňující hodnotu patří zejména plocha, lokalita, stáří a technický stav nemovitosti. Zjištěné rozdíly mezi oběma přístupy souvisejí především se specifiky vybraných segmentů trhu a dostupností relevantních dat. Práce přináší nový vhled do problematiky oceňování nemovitostí a může posloužit jako zdroj pro další odborné i praktické využití v oblasti hypotečního financování.